El precio de la vivienda y la desesperada situación de aquellas personas que no pueden pagarlo, ejemplarizada en el drama de los desahucios, es una de las principales preocupaciones de los españoles junto al empleo y la corrupción. Sin embargo, el Estado y los políticos de todos los colores parecen absolutamente decididos a ignorar las soluciones obvias y reales al problema. No por ello dejan de utilizar el sufrimiento de los afectados en sus campañas electorales. Ni siquiera los activistas de las plataformas anti desahucio parecen tener interés en hablar de las causas, tan sólo de los síntomas.
Examinemos algunas sencillas realidades del mercado de la vivienda en España.
El precio medio de la vivienda en España según el Ministerio de Fomento era en 2014 de 1.463€/m². Evidentemente estos precios varían considerablemente según su localización, y en el centro de las grandes ciudades se duplica o triplica, pero utilizaremos la media nacional tanto en este como en los siguientes datos a efectos comparativos. El precio medio del suelo urbano era en 2014 de 156€/m².
El salario medio en España en 2014 era de aproximadamente 26.000€. Por lo que una casa familiar de 100m² (146.300€) supondrá casi 6 veces el salario medio. Ratio por cierto muy superior al de los países de nuestro entorno.
El precio medio del suelo rústico en España, según el Ministerio de Agricultura, era de 10.127€ por hectárea en 2014. Aproximadamente 1€/m². Recordemos que España es el país con menor densidad de población de Europa Occidental.
El precio hoy de una casa prefabricada de madera puede variar desde los 20€/m² (fabricado en China, modelo básico) pasando por los 500€/m² (fabricado en Suiza, modelo de lujo) hasta precios millonarios por modelos a medida.
Hay empresas Chinas imprimiendo casas de cemento a 80$/m², pero al ser esta una técnica experimental la mencionamos sólo a efectos de ilustrar las mejoras en coste que la tecnología puede traer en el futuro. Podemos perfectamente imaginar que el uso de nuevos materiales y técnicas de construcción reduzcan a la mitad estos costes antes del 2020.
En teoría por lo tanto podrían fácilmente construirse en España viviendas prefabricadas, montaje y mano de obra incluidos, a 100€/m² sobre suelo rústico. Una casa de 100m² costaría lo mismo que un coche de baja gama: 10.000€, lo que supondría menos del 40% del salario medio. Esto significa que, en vez de asumir 20 o incluso 40 años de hipoteca, un español medio podría comprarse una casa con 3-5 años de ahorro… Igual que se compra un coche. También significaría que un estudiante de 18 años con un trabajo a tiempo parcial podría fácilmente permitirse el alquiler de una de estas casas.
¡Una casa por el precio de un coche! ¿Qué clase de utopía ridícula es esa? ¡Debe de haber algún error en los cálculos!
Por desgracia, o por suerte, no es así. No hay nada que impida que en España existan viviendas de este tipo igual que en USA existen losTrailer Parks y otros formatos de vivienda barata en los cuales viven millones de personas. Evidentemente podríamos ir hacia extremos aún mayores…: las tiendas de campaña de los campamentos de refugiados reducen el coste del metro cuadrado cien veces más (1$/m²). No hace falta llegar a tales extremos. Tan sólo pretendo mostrar que los precios de la vivienda a los que estamos acostumbrados en España no son así por ninguna ley de la naturaleza y podrían ser muy distintos.
¿Por qué no existen entonces casas a esos precios? Muchos españoles estarían interesados en comprar este tipo de vivienda, o incluso viviendas el doble o triple de caras y de mucha mejor calidad que aun así seguirían siendo mucho más baratas que las que hay actualmente.
La respuesta es bastante sencilla: está prohibido. Las sucesivas leyes del suelo lo prohíben. Los códigos de edificación lo prohíben. Los ayuntamientos en cuya mano está la concesión de licencias de obra y las Comunidades Autónomas que aprueban los PGOU lo prohíben. La diferencia de precio de 100 veces que hay entre el suelo urbano y el rústico, a veces en parcelas colindantes, es absolutamente artificial y creada por la regulación. Al fin y al cabo es lo que hace tan valioso el cargo de Concejal de Urbanismo.
El mercado inmobiliario es una importante vía de financiación del Estado, especialmente de las administraciones locales. Ningún agente del Estado está interesado en abrir la oferta inmobiliaria a la competencia, como tampoco lo están los bancos o las empresas constructoras.
Sin embargo, cuando se da el caso de un mercado en el que hay una clara demanda no cubierta por los actuales productores y existe la posibilidad de competir en precio… surgirán empresas dispuestas a ocupar el nicho de mercado desierto con un modelo de negocio nuevo. IKEA hizo muebles baratos cuando nadie lo creía posible o deseable. Ford hizo coches baratos cuando el automóvil era un producto de auténtico lujo. Inditex hizo de la moda algo asequible.
El problema en los mercados altamente intervenidos y regulados es que los actores dominantes se alían con el regulador (o directamente lo capturan) para erigir barreras de entrada a la competencia. Si surge un IKEA de las casas comercializando viviendas a 10.000€ en España…, seguramente lo prohíban e impidan con aún más restricciones de las ya existentes.
Habrá probablemente quien piense “esto a mí no me afecta. Yo no quiero una casa barata prefabricada”. Sin embargo es importante recordar que la existencia de una oferta de bienes sustitutivos afecta al precio de los bienes sustituibles. La disponibilidad en el mercado de vivienda de alternativas mucho más baratas ejercerá una presión a la baja sobre todo el mercado. Lo mismo es cierto a la inversa: la prohibición en España de vivienda barata crea una presión al alza sobre los precios de todo el mercado de vivienda.
Espero por lo menos que los españoles tengan bien claro que los gobernantes y políticos no están del lado del consumidor en esta lucha. En esto, como en muchas otras cosas, el Estado no sólo no aporta soluciones sino que es el principal causante del problema.
La próxima vez que pagues la hipoteca considéralo un impuesto más.
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