como sobrevivir en el mercado inmobiliario y no morir en el intento

El precio de mercado se fija por la interacción permanente de la oferta y la demanda. En el caso del mercado inmobiliario está fuertemente influido por la sensación de inversión segura y la teórica facilidad del crédito hipotecario.

¿Es una inversión segura?

Históricamente si lo ha sido, pero no existe un mercado que suba indefinidamente. El problema fue cuando solo se obtenían beneficios con las plusvalías de las subidas de precio y no por la rentabilidad en si mismo del activo (alquiler).

¿Existe algún criterio objetivo para poder valorar una vivienda?

Si. 

Como siempre, desde el punto de vista financiero se puede valorar como si fuera una inversión utilizando una tasa de inversión. En estos momentos el mercado está cruzando operaciones entre el 5 y el 7 % de rentabilidad nominal, o sea, si una casa puede rentar (vía alquiler) 1.000 euros al mes, supondrá 12.000 euros al año, y nos dará una horquilla de valoración del inmueble de 240.000 a 171.428 euros (=(12.000*12)*100)/5)=240.000 euros).

¿Cual es la rentabilidad que podemos esperar en el futuro?

Podemos tomar como referencia el bono a 10 años, como activo líquido y con gran seguridad, debería ser asimilable a un inmueble. En estos momentos la rentabilidad del bono es del 5,40 %, que probablemente es baja ya que el mercado está intervenido. 

¿Como puedo financiar la compra o venta de una casa?

El principal problema con el que se encuentran los compradores de una casa, y por tanto, también los vendedores es que el banco no les concede el préstamo hipotecario al potencial comprador. Con la escasez de dinero que viene, este problema irá en aumento. 

Existe una solución sencilla y muy efectiva: las letras de cambio. Los compradores y vendedores pueden negociar una forma de pago, con o sin intereses, con plazos fijos o no, para realizar la transacción. El riesgo de la operación es el impago de una letra, que llevará a la pérdida de la entrada y de las letras que hayan sido pagadas. Las letras se pueden endosar, y por tanto, permiten tener una liquidez de los flujos de caja futuros. 

¿Necesitas una entidad financiera?

No, para nada. 

El vendedor del inmueble se convierte en prestamista, valorando el riesgo que está dispuesto a asumir, que se reflejará en la entrada exigida, el tipo de interés a aplicar y las condiciones que regulen el posible impago.

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